La SCI Primaliance Immo Trend souffle sa deuxième bougie avec une performance annualisée de plus de 4% au 1er semestre 2023
L’année 2022 a globalement été très favorable à l’ensemble des SCI éligibles à l’assurance vie avec un rendement moyen de 3,7% selon l’ASPIM. Par contraste, les premiers mois de 2023 s’avèrent délicats à appréhender pour la plupart des gérants en raison de la révision, à la baisse, de la valorisation de nombreux actifs immobiliers, du fait de la hausse des taux d’intérêt. Ainsi, certaines SCI s’affichent en territoire négatif sur les six premiers mois de l’année, ce qui est une première historique sur ce type de supports.
La SCI Primaliance Immo Trend ne suit pas ce chemin, bien au contraire et cela grâce à sa structuration spécifique qui porte uniquement sur des parts de fonds immobiliers non cotés, dont une majorité de SCPI. Avec une performance nette de 2,16% au 1er semestre (soit 4,36% annualisés), elle fait même un peu mieux qu’en 2022 !
Les SCI qui ont de l’immobilier en direct souffrent des baisses de prix enregistrées sur les actifs
Une bonne partie des SCI du marché se retrouvent « coincées » par les baisses d’expertises enregistrées sur leur parc immobilier détenu en direct , qu’elles doivent nécessairement traduire dans leurs VL. En effet, les loyers générés sur les six premiers mois de l’année ne sont pas suffisants pour compenser des révisions de valeurs des actifs qui peuvent atteindre 5% dans certains cas. Bien sûr, on pense à la plus grosse SCI du marché : Capimmo et ses 7 milliards d'euros d’actifs net , qui corrige de 1,85% YTD au 17 juillet 2023.
Même si cette situation n’a rien d’alarmant parce que les cash flows dynamiques générés sur les actifs vont compenser sur la durée ce trou d’air passager de la VL, le résultat n’est pas forcément très agréable pour les épargnants concernés.
La SCI Primaliance Immo Trend est exclusivement investie en parts de fonds immobiliers
Pour le moment, le mode de structuration de la SCI Primaliance Immo Trend, développée par Primaliance en partenariat avec La Française REM , la met à l’abri du phénomène de repricing immobilier car les valeurs de parts des fonds détenus (20 SCPI, 4 OPCI et 1 OPPCI) ne corrigent pas ou peu au 1er semestre .
Pour les SCPI détenues en portefeuille, la raison est la marge de sécurité qui existe sur la plupart des véhicules entre leur valeur de part et la valeur de reconstitution de leur patrimoine : les SCPI sont majoritairement décotées à la fin 2022 (dans la limite réglementaire de 10%) donc les gérants n’ont aucune raison de baisser leurs prix de parts, même si dans certains cas, les valeurs de reconstitution ont légèrement corrigé à la baisse l’année dernière. Au contraire, on trouve même trois SCPI dans l’allocation de la SCI Immo Trend qui ont revalorisé leur prix de part au 1er juillet 2023 : il s’agit de Cœur de Régions (+0,76%), Fair Invest (+1%) et Kyaneos Pierre (+1,85%).
Au global, et avant même l’impact de ces revalorisations, la SCI Primaliance Immo Trend se paye le luxe de fêter son 2ème anniversaire avec une performance de 2,16% sur le 1er semestre 2023 , ce qui correspond à 4,36% en rythme annualisé. Depuis le démarrage du produit, la performance cumulée atteint 8,38%. Pour l’ensemble de l’année 2023, l’objectif de performance (non garanti) devrait se situer autour de 4,5% , ce qui serait potentiellement un peu au-dessus de la progression enregistrée en 2022, soit 3,95%.
Découvrir la SCI Primaliance Immo TrendUne diversification sur quatre thématiques principales avec une approche opportuniste
L’autre source de performance et de robustesse de la SCI Primaliance Immo Trend est sa diversification sectorielle autour de quatre grandes thématiques immobilières :
- les bureaux adaptés aux nouveaux usages ;
- l’immobilier de santé ;
- le résidentiel ;
- la logistique.
En effet, les trois dernières années ont démontré le degré de résilience et de décorrélation de ces différents segments immobiliers , avec une forte demande pour la santé et la logistique au moment de l’épidémie de Covid-19, ainsi que le développement du télétravail qui a changé les habitudes des utilisateurs de bureaux se tournant vers le « flex office » et la convivialité des espaces de travail. Quant à lui, le résidentiel a confirmé son statut de valeur refuge, avec une prime importante aux marchés régionaux qui ont bénéficié de l’exil post-Covid.
Au démarrage, la SCI Primaliance Immo Trend a adopté une approche équilibrée entre ces quatre grands secteurs immobiliers, mais la conjoncture actuelle va inciter les gérants à développer un mode de sélection plus opportuniste pour tirer profit des corrections de valeurs enregistrées sur certaines typologies d’actifs immobiliers . La collecte dynamique du produit (24 millions d'euros au 1er semestre 2023, dont 12 millions d'euros liés à l’absorption de la SC Eres Immo) porte son encours actuel à 53 millions d'euros, ce qui a permis aux équipes de gestion de réaliser plus de 11 millions d'euros d’investissements au cours du 1er semestre . Le secteur du commerce (environ 10% de l’allocation à fin juin 2023) suscite en particulier l’intérêt des gérants car il a bénéficié d’un rebond dynamique des cash flows post-Covid et ses valorisations sont devenues attractives.
Compte tenu de cette excellente diversification sectorielle, la SCI Primaliance Immo Trend extériorise une volatilité parmi les plus basses du marché : 0,56% sur 52 semaines au 30/06/2023.
De plus, aujourd'hui, la SCI Primaliance Immo Trend est disponible en assurance vie auprès de 4 assureurs : AEP, Generali, Spirica et Swisslife.
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